Bail commercial / mettre en œuvre une clause résolutoire

En cas d’infraction ou manquement commis par un locataire, il est tout à fait possible pour le bailleur de mettre en œuvre la clause résolutoire figurant dans le bail commercial.

En effet, conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, une clause résolutoire peut prévoir la résiliation de plein droit du bail dès lors qu’une obligation prévue dans le bail n’a pas été respectée par le locataire.

Pour ce faire, un commandement à payer est nécessaire. En effet, l’article 145-41 dispose que « toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeurer infructueux ».

A l’occasion d’un arrêt de 2021, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le commandement d’huissier doit mentionner le délai d’un mois, à défaut duquel ce dernier sera nul.

Le commandement doit également être rédigé avec soin et doit contenir avec précision toutes les informations et manquements reprochés au locataire de telle sorte que ce dernier soit en mesure de prendre exactement connaissance des faits qui lui sont reprochés.

La Cour de cassation a également affirmé, à la lumière d’un arrêt de la 3^ème chambre civile en 2021, qu’il incombe au bailleur de rapporter la preuve de « l’existence et de la persistance de l’infraction aux clauses du bail ».

La clause résolutoire ne peut être mise en jeu que si le bailleur est de bonne foi. En effet, par un arrêt de 2021, la Cour de cassation a admis que si le bailleur est de mauvaise foi, le juge est en droit de refuser l’application et les effets de la clause résolutoire.

La bonne foi du bailleur est donc une condition jurisprudentielle indispensable afin de faire jouer la clause résolutoire.

Afin d’expulser le locataire, il convient qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux soit signifié à la personne contre laquelle la procédure d’expulsion a été engagée puis ordonnée même s’il n’est en pas l’occupant de son chef, comme l’a rappelé la Cour de cassation en 2021.