L’Importance de l’état des lieux en droit immobilier

Cadre légal de l’état des lieux

En matière de baux locatifs et conformément à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, il est impératif d’établir un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés, en présence des deux parties contractuelles, le propriétaire et le locataire. Cette démarche vise à conférer au document une opposabilité juridique en cas de litige éventuel.

En cas d’absence d’état des lieux

Cet acte, rédigé avec précision, décrit l’état du logement, des équipements, du mobilier et des accessoires, si le logement est meublé. Son importance réside dans sa fonction permettant au bailleur de comparer les états à l’arrivée et au départ du locataire. Il offre ainsi la possibilité d’identifier d’éventuelles dégradations imputables au locataire, légitimant ainsi toute retenue sur le dépôt de garantie. Ce faisant, l’état des lieux devient un élément probant devant un tribunal, avec la condition sine qua non que le caractère contradictoire soit respecté dans sa rédaction.

Gestion des litiges et recours légaux

En l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du code civil présume que le logement a été reçu ou remis en bon état.

Cet état des lieux est souvent établi à l’amiable mais, celui-ci peut aussi engendrer des litiges.

Rôle du commissaire de justice et de la conciliation

Dans l’éventualité où votre locataire donne son congé mais refuse de signer l’état des lieux ou s’abstient de s’y présenter, il est impératif de recourir au concours d’un commissaire de justice. Celui-ci doit notifier les parties au moins 7 jours avant la date prévue pour l’acte, par LRAR. 

En dépit d’un état des lieux réalisé par le commissaire de justice, si votre locataire persiste à contester les dégradations constatées et les retenues effectuées sur son dépôt de garantie, il lui incombe d’apporter la preuve de sa position. 

Procédures juridiques et limites de retenues sur le dépôt de garantie

Pour des litiges de montant inférieur à 5 000 euros, une tentative de conciliation est obligatoire. Votre locataire peut alors s’adresser à la commission départementale de la conciliation (CDC) ou à un conciliateur de justice. Au-delà de 5 000 euros, votre locataire pourra saisir directement le juge. 

Du côté du propriétaire, si le dépôt de garantie se révèle insuffisant pour couvrir intégralement les réparations nécessaires, et en tenant compte de l’interdiction de pratiquer une retenue forfaitaire (Cass civ 3e du 26 juin 2007 n° 06-16644), celui-ci peut également, dans le respect des mêmes seuils, solliciter l’assistance d’un conciliateur, de la CDC, ou du Tribunal Judiciaire compétent.

Il convient aussi de noter que, selon la jurisprudence (Cass civ 3e du 25.09.02 n°01-03129), un état des lieux de sortie réalisé en l’absence du locataire peut être admis comme élément de preuve parmi d’autres. Les juges estiment que le principe du contradictoire est respecté dès lors que le contenu de cet écrit peut être débattu devant la cour. 

Par conséquent, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation étendu, déterminant la valeur probante de l’acte en fonction des débats soulevés.