8 Alfred de Mortier 06000 Nice
BY: Me Philippe Camps | Avocat Nice
En matière de location, il est impératif de faire figurer la surface habitable à la fois dans le bail et dans la petite annonce. Selon l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation, elle correspond à « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ».
La surface habitable se distingue de la surface Carrez, utilisée pour mesurer les lots de copropriété au moment de leur mise en vente, par son caractère plus restrictif. En effet, elle ne prend pas en compte les surfaces annexes telles que les débarras, les garages, les terrasses ou encore les vérandas. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas non plus comptabilisées. Depuis la loi Boutin de 2009, seule la surface habitable est retenue pour définir la superficie d’un logement.
La surface habitable permet de déterminer si un logement est décent ou non. Pour l’être, il doit disposer d’« au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³ » (Article 4 du décret n°2002-120 du 30.01.02).
Dans l’éventualité où le bailleur commet une erreur de calcul, le locataire peut effectuer un recours contre celui-ci et, s’il constate une différence de plus d’un vingtième entre la surface habitable inscrite dans son bail et la surface effective de son logement, il peut demander une diminution de loyer proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. Le bailleur s’expose donc à une sanction importante.
Même s’il n’est pas obligatoire de faire intervenir un professionnel afin de déterminer la surface habitable précise, cela est recommandé.
Une première demande à l’amiable est obligatoire. Le bailleur dispose alors de 2 mois pour y répondre. Si le locataire n’obtient aucune réponse ou un refus, il peut saisir le juge dans un délai de 4 mois suivant la demande. Avant l’expiration de ce délai, le locataire doit faire intervenir un professionnel qui mesurera précisément la surface habitable du logement et apportera la preuve de l’écart de surface.
Dans l’hypothèse où la diminution de loyer est acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge, elle est rétroactive et prend ainsi effet à la date de signature du bail. Si la demande intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, elle ne prendra effet qu’à la date de la demande.
Lorsque le logement se trouve dans une zone d’encadrement des loyers et en cas d’erreur de calcul entraînant un dépassement du plafond, le locataire peut réclamer au bailleur le remboursement du trop-perçu et la mise en conformité du loyer dans un délai de 3 ans après signature du bail. Après mise en demeure par le préfet et dans le cas où la situation n’est pas régularisée dans les 2 mois, le bailleur s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000€.
Même si les surfaces annexes ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la surface habitable, rien n’empêche le bailleur de les mettre en avant. Il doit seulement pondérer leur surface. À titre d’exemple, il peut retenir un tiers des surfaces mansardées d’un appartement sous les toits s’il précise de manière explicite la superficie réelle de la surface habitable et celle des annexes.
Pour toute question ou besoin d’assistance en droit immobilier, n’hésitez pas à me contacter. Je suis à votre disposition pour vous aider à sécuriser vos démarches locatives.