Expulsion d’un locataire / quels sont les délais ?

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, tout locataire doit payer son loyer à l’échéance prévue dans le bail de location.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout propriétaire est en droit d’intenter une action judiciaire contre son locataire en cas de manquement au paiement du loyer.

Cette action judiciaire permet de pouvoir résilier le contrat de bail et d’expulser le locataire.

Le principe : l’expulsion soumise à un délai légal

En principe, l’expulsion est soumise à un certain délai qui varie selon les situations.

• La règle : deux mois à compter de la réception du commandement de quitter les lieux

Conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, si le locataire n’a pas fait appel dans le mois suivant la décision d’expulsion, il se voit alors signifier un commandement de quitter les lieux.

L’expulsion ne peut avoir lieu que dans un délai de deux mois à compter de la réception du commandement afin de permettre au locataire de pouvoir s’organiser pour quitter les lieux.

Une fois ce délai passé, le locataire peut se voir contraindre de quitter les lieux par l’intervention des forces de l’ordre, sur la demande de l’huissier de justice.

• La possibilité d’obtenir un délai supplémentaire : accordée par le tribunal

Le tribunal a la possibilité d’accorder des délais supplémentaires.

En effet, après la réception du commandement de quitter les lieux, il est possible pour le locataire de se manifester auprès du juge de l’exécution afin d’obtenir un délai supplémentaire.

Conformément à l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge rendra une décision quant à la prolongation du délai en statuant souverainement sur plusieurs éléments parmi lesquels figurent :

1. La bonne ou mauvaise volonté du locataire
2. La situation du bailleur
3. La situation du locataire

• La suspension de la procédure : le cas de la trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars.

En 2021, la trêve hivernale a été prolongée jusqu’au 31 mai inclus en raison de la crise sanitaire.

Toute procédure est suspendue.

Néanmoins, il demeure un cas particulier dans lequel l’expulsion peut intervenir si une proposition de relogement décent et conforme aux besoins du locataire est prévue.

Les exceptions au principe : aucune obligation de délai

Si un délai est en principe nécessaire afin d’expulser les locataires, il existe toutefois des situations dans lesquelles ces délais ne s’appliquent pas obligatoirement.

Par exception, l’occupant d’un logement peut faire l’objet d’une expulsion sans délai dès lors que :

• L’occupant est soumis à un arrêté de péril pendant la trêve hivernale.

• L’occupant ne dispose pas de titre ou de droit (squatteur).

• L’occupant n’est plus étudiant et habite dans une résidence universitaire (peut faire l’objet d’une expulsion de sa résidence universitaire).

• Si l’un des conjoints ou concubins est violent (peut faire l’objet d’une expulsion du domicile conjugal).

• L’occupant d’un logement HLM (habitation à loyer modéré), responsable de troubles du voisinage, refuse les solutions de relogement qui lui sont offertes.