Acheter ou Vendre un bien immobilier en France

I°) Trouver un acheteur ou un acquéreur, les intervenants à la vente

Les personnes désirant acquérir ou vendre un bien immobilier disposent de plusieurs solutions : trouver l’acquéreur ou le vendeur par eux-mêmes (par exemple en passant une petite annonce) ou s’en remettre à un intermédiaire, agent immobilier, avocat (surtout s’ils sont étrangers) ou notaire.
L’Agent Immobilier : il a droit à une commission à l’occasion de la transaction immobilière lorsque l’acquéreur et le vendeur ont été mis en relation par son intermédiaire.

La profession d’agent immobilier est strictement réglementée par la loi du 2 janvier 1970. Il ne peut servir d’intermédiaire dans une vente que s’il a reçu mandat du vendeur (le plus souvent) ou éventuellement d’une personne cherchant à acquérir un bien.
Le mandat donné à l’agent immobilier doit comporter trois mentions essentielles sous peine de nullité :

• La durée du mandat.
• Le montant de la commission due à l’agent immobilier.
• La personne (vendeur ou acquéreur) à qui incombe le paiement de la commission (il s’agit en général du vendeur).
• La commission de l’agent immobilier est habituellement calculée en pourcentage le plus souvent dégressif du prix de vente de l’immeuble. Elle se situe généralement entre 5% et 6% du prix de vente. Elle est le plus souvent à la charge du vendeur mais il peut être décidé d’un commun accord qu’elle sera payée par l’acquéreur. La commission n’est effectivement due à l’agent immobilier que lorsque la transaction est réalisée (article 6 de la loi du 2/1/1970).

Attention ! L’agent immobilier ne peut percevoir d’honoraires lorsque :

• Le seul vendeur a signé une promesse de vente non acceptée par le candidat acquéreur.
• La promesse de vente signée par les deux parties contient une condition suspensive non encore réalisée ou une faculté de dédit.

L’Avocat : il a vocation à représenter et conseiller ses clients à tous les stades du premier processus d’acquisition ou de vente du bien, de la recherche du bien en passant par la négociation des compromis de vente jusqu’au contrôle des conditions de la vente.
Il informe les acquéreurs sur le montant des frais directement liés à l’acquisition du bien et sur la fiscalité immobilière française.
Il conseille le vendeur sur les éventuelles taxes à payer suite à la vente, notamment s’ils sont étrangers.

Le Notaire : il intervient obligatoirement à la vente afin de la formaliser et de dresser les actes authentiques de vente.
Il peut également intervenir à la vente en qualité d’intermédiaire. Dans ce cas, il perçoit un émolument de négociation dont le montant est fixé par un barème.
Pour percevoir ses émoluments, le notaire doit avoir :

• Un mandat écrit de son client précisant le mode de calcul de l’émolument.
• Avoir mis en relation l’acquéreur et le vendeur.
• Rédiger les actes ou participer à leur rédaction.

II°) Les étapes de la vente immobilière, les promesses de vente, l’acte authentique

La transaction immobilière se réalise habituellement en deux étapes : /1/ La signature d’une promesse de vente ; /2/ La signature de l’acte notarié de vente.

1er étape : La promesse de vente.

Dès que le vendeur et l’acquéreur potentiel ont trouvé un accord sur les conditions de la vente, ils peuvent signer une « Promesse de Vente » également appelée « Compromis de Vente » : La promesse de vente est un contrat au terme duquel le vendeur s’engage à vendre le bien immobilier dont il est propriétaire à l’acquéreur potentiel moyennant un prix déterminé en lui laissant un délai plus ou moins long pour se porter définitivement acquéreur.
A°) La Promesse de Vente Unilatérale
B°) La Promesse de Vente Synallagmatique

A°) La Promesse de Vente Unilatérale

Par la promesse de vente unilatérale, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur potentiel, pour un prix déterminé.
L’acquéreur potentiel dispose quant à lui d’une option qui est d’acheter ou de ne pas acheter le bien.
Il peut décider pendant le délai prévu par la promesse de lever « l’option » et d’acquérir le bien ou de ne pas le faire.
Bien qu’il ne soit pas engagé à acheter, le bénéficiaire de l’option doit verser une indemnité d’immobilisation, qui le contraint le plus souvent à acheter.
Cette indemnité constitue la contrepartie de l’avantage consenti par le vendeur au bénéficiaire de la promesse en acceptant de lui réserver son logement pendant un certain temps.
L’indemnité d’immobilisation est généralement de 10% du prix de vente.
Elle est versée entre les mains de l’intermédiaire qui rédige la promesse…

Attention ! S’il n’y a pas d’intermédiaire, l’acheteur doit éviter absolument de verser l’indemnité au vendeur afin d’éviter tout risque de contentieux ultérieur. Il convient de le confier à un séquestre neutre, de préférence le notaire qui rédigera la vente.

• Si le bénéficiaire de l’option décide d’acheter dans le délai de l’option, le montant de l’indemnité viendra en déduction du prix d’achat. La levée de l’option doit intervenir dans les conditions fixées par la promesse (c’est-à-dire le plus souvent par envoi d’un courrier Recommandé avec Accusé de Réception).
• Si le bénéficiaire ne lève pas l’option pour des raisons qui lui sont propres, le vendeur garde l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement.
• Si la promesse de vente avait été signée sous la condition suspensive (obtention d’un crédit ou d’un permis de construire par exemple) qui ne s’est pas réalisée, le montant de l’indemnité d’immobilisation doit être restituée au bénéficiaire dans le délai de 15 jours suivant sa demande par lettre Recommandée avec Accusé de Réception.

Attention ! Pour être valable, la promesse de vente sous seing privée soumise à la formalité de l’enregistrement dans le délai de 10 jours de l’acceptation de la promesse (article 1840. A du Code Général des Impôts)

La promesse notariée n’a pas à être enregistrée.

Il convient de signaler que la promesse de vente peut être cédée à un tiers. Le bénéficiaire de la promesse de vente qui bénéficie de l’engagement du vendeur de lui vendre son bien peut céder à un tiers le droit qu’il détient d’acquérir l’immeuble.

Cette cession de promesse de vente, si elle n’est pas notariée doit également être enregistrée dans les dix jours.

Les effets de la Promesse Unilatérale de Vente :
Ces effets sont différents selon que l’on se situe avant la levée de l’option (c’est-à-dire avant que le bénéficiaire de la promesse ait manifesté son intention d’acheter) ou après la levée de l’option.

Avant la levée de l’option :
Le promettant reste propriétaire de l’appartement, peut continuer à l’utiliser mais doit en contrepartie en assumer les risques.
Il ne peut vendre le bien à une autre personne que le bénéficiaire de la promesse sous peine d’engager sa responsabilité et de devoir lui payer des dommages et intérêts dont le montant peut être prévu dans le contrat soit à défaut, fixés par le juge.
Si au terme du délai d’option, le bénéficiaire n’a pas levé l’option, la promesse est caduque et le promettant peut disposer entièrement de son bien.
Ceci arrive rarement, le bénéficiaire ne souhaitant pas perdre l’indemnité de 10% déjà versée.

Après la levée de l’option :
La vente est formée mais ne produira ses effets qu’une fois la vente authentique réalisée chez le notaire.

Attention ! Si l’une des parties refuse de négocier la vente chez le notaire, elle peut y être contrainte en justice.

B°) La Promesse de Vente Synallagmatique

Les parties s’engagent, l’une à vendre, l’autre à acheter le bien pour un prix déterminé. La promesse synallagmatique de vente se distingue de la promesse unilatérale de vente car elle comporte le consentement du vendeur et de l’acquéreur :
En application de l’article 1589 du Code Civil, « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix ». L’acquéreur doit donc mesurer la portée de son engagement car il donne son consentement définitif.
Cependant, les parties décident le plus souvent d’intégrer à cette promesse une ou des conditions suspensives.
Parmi les conditions suspensives les plus courantes, citons notamment l’obtention d’un crédit immobilier par l’acquéreur ou le non exercice d’un droit de préemption.
Si la promesse de vente prévoit une condition suspensive, la vente, quoique déjà formée, n’est pas définitive puisqu’elle dépendra d’un événement conditionnel, futur et incertain (article 1168 du Code Civil) qui peut ne pas se réaliser.

• La promesse synallagmatique de vente peut être conclue par acte sous seing privé. Dans ce cas, elle doit être établie en deux exemplaires au moins (article 1325 du Code Civil) ou devant notaire. Elle n’a pas à être enregistré pour être valable.
• Les parties décident généralement qu’un acompte de 10% sera versé par l’acquéreur.
• Les parties peuvent également décider que des arrhes seront versés par l’acquéreur. Il pourra alors renoncer à acquérir en perdant cette somme. Si le vendeur décide de ne pas vendre, il devra restituer à l’acquéreur le double des arrhes reçus.

C°) Le contenu de la Promesse de Vente

Les promesses unilatérales et synallagmatiques doivent obligatoirement contenir :

• L’état civil des parties.
• Les indications essentielles relatives au bien vendu, ainsi que l’origine de la propriété.
• La superficie des parties privatives en cas de vente d’un lot de copropriété (loi Carrez).
  Le prix de vente.
• La mention selon laquelle le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec l’aide d’un prêt (article L 312.15 du Code de la Consommation).
• Le délai de réalisation, c’est-à-dire le délai au terme duquel l’acte de vente doit être signé chez le notaire. Généralement de trois à quatre mois…
• La faculté de rétractation. L’acquéreur dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter (article L 271.1 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Ce délai court à compter de la réception par l’acquéreur de la copie de la promesse de vente suivant lettre Recommandée avec Accusé de Réception.
L’acquéreur qui se rétracte dans le délai de 7 (suivant lettre Recommandée avec Accusé de Réception) jours ne subit aucune pénalité financière d’aucune sorte.
Notez bien :
Si les parties décident de signer directement la vente par devant notaire sans passer par la signature préalable d’une promesse de vente, l’acquéreur bénéficiera également d’un délai de réflexion de 7 jours.

Attention ! Depuis la loi du 1/6/2001, l’acquéreur ne peut verser d’acompte pendant la période de rétractation sauf :

• S’il s’agit d’un contrat d’acquisition d’un immeuble neuf.
• Si la promesse de vente est conclue par un professionnel bénéficiant d’une garantie financière. Si l’acquéreur se rétracte, son acompte devra lui être restitué dans le délai de 21 jours.

Le vendeur doit également remettre au candidat acquéreur un certain nombre de certificats attestant de la salubrité du bien

• Etat parasitaire (termites) dans les zones contaminées (loi du 8/6/99)
• Etat des risques d’accessibilité au plomb.
• Etat des risques liés à l’amiante (pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1/7/1997).
• Diagnostic gaz (si le bien comporte une installation intérieure fonctionnant au gaz naturel).
• Si le bien est situé dans une zone pouvant subir un risque technologique ou naturel, l’acquéreur doit en être informé.

La Condition suspensive d’obtention des prêts :
Cette condition protège l’acquéreur qui souhaite financer une opération immobilière portant sur un immeuble d’habitation au moyen d’un ou plusieurs prêts (article L 312.16 du Code de la Consommation).
Si l’acquéreur n’obtient pas le crédit sollicité, la promesse de vente est privée d’effet.

2e étape : La signature de l’acte authentique de vente par-devant notaire.

Le notaire prend en charge les formalités liées à la vente.
Il collecte également pour le compte de l’état et des collectivités locales les droits ou taxes dues à l’occasion de toute mutation d’immeuble.
Les parties sont libres de choisir le notaire qu’elles désirent.
Notez bien :
Chaque partie peut choisir d’avoir son propre notaire sans avoir à payer plus de frais pour autant.
Après la vente, le notaire doit faire procéder à la publication de la vente au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.
Les frais de la vente, qui incombent à l’acquéreur s’établissent comme suit :

Les Frais ou Taxes liés à la vente

Si l’immeuble a plus de 5 ans
Taxes :

• Taxe communale : 1,20 % du prix d’achat.
• Taxe départementale : 3,60 % du prix d’achat.
• Taxe au profit de l’état : 2,5 % de montant de la taxe départementale.

Salaire conservation des hypothèques :

• 0,15 % du prix d’achat.

Frais de timbre :

• 3 € par page.

Emoluments du notaire :

• 5 % HT de 0 à 3050 €
• 3,3 % HT de 3050 € à 6100 €
• 1,65 % HT de 6100 € à 16770 €
• 0,825 % HT au-delà de 16770 €

Si l’immeuble a moins de 5 ans
Dans ce cas, la taxe de publicité foncière de 0,6 % se substitue aux autres taxes.
Il conviendra d’y ajouter les émoluments de notaire.
En résumé, la vente d’un bien âgé de plus de 5 ans est taxée aux environs de 7,5 % alors que celle d’un bien de moins de 5 ans l’est aux environs de 1,5 %.
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