Le régime des clauses illicites dans un bail commercial

L’article L 145-15 du Code du commerce a été modifié par la réforme des baux commerciaux, portée par la loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

Cet article prévoit qu’une clause illicite, telle que la clause qui a pour effet de faire échec au droit de renouvellement d’un bail commercial, sera réputée non écrite plutôt que nulle.

Le nouveau texte issu de la loi Pinel s’applique pour tout bail à venir mais aussi aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.

La Cour de cassation a précisé que la version nouvelle de l’article ne s’applique pas à une procédure introduite avant le 20 juin 2014 concernant un bail antérieur et en cours à cette date (Cass. 22.06.2017 n° 16-15.010).

S’agissant d’une action en justice introduite après le 20 juin 2014 concernant un bail en cours à cette date, la Cour de cassation a jugé que la nouvelle version de l’article L 145-15 est applicable (Cass. 3 ème civ. 19.11.2020 n°19-20.405).

Les clauses susceptibles d’êtres concernées, dites clauses « suspectes » portent sur la durée du bail, la révision triennale du loyer d’un bail, loyers payés d’avance, états des lieux d’entrée et de sortie, résiliation de plein droit d ‘un bail via une clause résolutoire, droit au renouvellement.

NB : le locataire peut toujours se prévaloir du caractère non écrit d’une clause d’un bail commercial, sans possibilité de se voir opposer une prescription en application de l’article L145-15 du Code de commerce si le bail était déjà en cours au 20 Juin 2014.